市國土資源局等十部門共同發布重要政策文件
瀏覽次數： 日期： 2018-05-17 【字號： 大 中 小 】
為做好《濟南市落實打造“十最”營商環境要求支持實體經濟項目建設若干措施》(濟政字〔2017〕80號，以下簡稱《若干措施》)實施工作，提高土地利用效率，保障實體經濟項目發展，特就有關問題制定如下細則:
一、保障項目建設用地
(一)用地指標向實體經濟傾斜。每年第四季度末，各區政府(含高新區管委會、南部山區管委會、新舊動能轉換先行區管委會(籌)、國際醫學科學中心管委會(籌)及經市政府授權的園區管委會，下同)上報下一年度用地需求時，對社會經濟貢獻大、土地節約集約利用水平高的大項目、好項目以及用于保障高科技“小而微”企業落地的綜合性、現代化標準廠房用地予以標注。市國土資源局會同市發改委、市經信委按照全市年度重點項目計劃制定實體經濟項目新增用地方案，根據產業政策、投資強度、產出強度、開工時間、資金落實、前期用地指標使用等情況綜合排序，經市聯席會議討論通過，形成重點項目指標分配方案，報市政府審查同意后，由市國土資源局下達各區政府落實。
(二)擬分期建設的大中型工業項目和工業企業擴建項目用地，由區政府提出初步方案，報市規劃局、市國土資源局審核同意后，結合投資和工程建設進度，實施一次規劃、分期供地、規劃預留。
二、降低項目用地成本
(一)對于擬適用《若干措施》規定的工業用地按最低限價標準70%確定出讓底價政策的實體經濟項目，由區政府提出申請，市國土資源局在審核土地出讓方案時提出土地出讓起始價建議，報市土地招拍掛領導小組研究確定。
(二)企業在原有獨立工業用地(不含原工業綜合用地和共用工業用地)上進行廠房加層、廠區改造、內部用地整理，提高容積率的，應當依法辦理建設工程規劃審批手續；對因增建廠房提高容積率的，不再增收土地價款。原土地出讓合同規定了容積率上限或固定值的，經規劃部門依法辦理變更手續后，到國土資源部門調整出讓合同；原土地出讓合同只規定了容積率下限值的，不再調整出讓合同。在工業用地內增建非廠房類項目，按本實施細則第六條辦理。
三、項目用地彈性管理
各區政府在確定工業用地供地方式時，除了傳統的50年出讓期限外，還可以結合產業發展周期、用地單位經營水平及我市產業發展政策，選擇以下方式供應土地。
(一)長期租賃。通過招拍掛方式確定承租人，租賃期限不超過20年。租賃價款每5年繳納一次，按20年出讓年期評估價格的1/4確定，土地征收成本不足部分先由所在區政府墊付。土地使用者與市國土資源局、區政府三方簽訂《國有建設用地使用權租賃合同》，承租人可據此到發改、經信、建設、規劃等部門辦理相關手續。
(二)先租后讓。通過招拍掛方式確定承租人，租賃期限一般為5年，租賃價款按20年出讓年期評估價格的1/4確定，土地征收成本不足部分先由所在區政府墊付。土地使用者與市國土資源局及區政府三方簽訂《國有建設用地使用權租賃合同》，承租人可據此到發改、經信、建設、規劃等部門辦理相關手續。租賃合同期滿且達到合同約定標準，經區政府評估考核達標的，可采用協議出讓方式繼續使用土地，出讓年期為20年。未達到預期用地目標的項目，區政府收回租賃土地，對企業在租賃宗地內已建成的建(構)筑物委托第三方審價后給予適當補償。
(三)彈性年期出讓。出讓期限一般為20年，出讓時同時評估50年和20年年期的出讓價款，土地使用年限屆滿繼續使用土地的，按兩者價格之差補繳土地價款。續期時，由區政府組織對產業項目發展水平、土地產出效益等情況進行考核，經市發改委、市經信委對考核結果認定后，考核達標的企業可按照協議出讓方式補簽土地出讓合同，合同續期年期最多不超過30年。
四、嚴格工業項目分割確權管理
(一)企業因投資合作分割確權的辦理
單個工業項目，因生產需要在接受投資、合資、對外投資合作過程中確需分割轉讓廠房的，按以下要求辦理。
1.項目應具備的條件
(1)項目建設手續齊全，已辦理不動產首次登記；
(2)項目已經投產滿5年，投資、產出、稅收等經所在區政府評估審核，達到合同約定要求；
(3)受讓方須為企業且項目符合市、區產業發展政策；
(4)擬分割確權的廠房須維持原規劃用途。
2.辦理程序
(1)區政府根據工業項目持有人申請，研究制定工業廠房分割確權的方案，包括項目目前用地、建設、投資、生產情況以及廠房擬分割確權后的產業主導方向、建筑物利用、受讓人資格、轉讓價格等內容，報市國土資源局。
(2)市國土資源局受理后，轉市經信委對產業業態進行審核。市經信委審核同意的，再由市國土資源局轉市發改委、市規劃局、市環保局、市公安消防支隊等部門進行審核。對符合要求的，報市政府審批。
(3)市政府批準后，項目持有人到市國土資源局簽訂可分割轉讓的土地使用權出讓合同變更協議，按照市場評估地價補繳土地差價。
(4)轉讓雙方憑市政府批準文件、地價補繳單據、受讓人資格證明等資料，向市不動產登記部門申請以樓層或樓幢為最小基本單元辦理登記手續。受讓方以共用宗地形式取得土地使用權，不再單獨分割土地使用權。
(5)受讓方取得不動產權后擬再次轉讓的，由區政府會同市經信委對受讓人資格進行審核，并按照上述規定繳納土地差價后，持受讓人資格證明等資料辦理不動產登記手續。
(二)企業因低效生產分割確權的辦理
單個工業項目建成后無實際生產或利用率低，確需將廠房分割轉讓給省、市支持發展的產業項目的，按以下要求辦理。
1.項目應具備的條件
按照本條前款因接受投資、合資、對外投資合作確需分割轉讓工業廠房所應具備條件的第1、3、4項要求。
2.辦理程序
此類項目的辦理參照本條前款因接受投資、合資、對外投資合作確需分割轉讓工業廠房的辦理程序，以區政府委托第三方評估核準的成本價轉讓給省、市支持發展的產業項目。轉讓雙方持經區政府確認的轉讓成本價格評估報告等相關資料向市房產交易管理部門、市不動產登記部門申請辦理轉讓、登記手續。受讓人取得不動產權后擬再次轉讓的，按上述有關要求辦理。
(三)工業項目配套設施管理
1.批準分割轉讓的工業項目，項目主體自持比例原則上不低于項目總建筑面積的15%。工業項目廠房分割轉讓后，可用于經營的配套設施，須按原配套功能繼續使用。
2.配套設施在保障原配套功能的前提下，經所在區政府審核同意，確需再轉讓的，報規劃部門審核確認后，保持工業用地性質不變，按照商業用地市場成交價補繳土地差價，到有關部門繳納相關規費。
3.轉讓雙方持相關資料向市房產交易管理部門、市不動產登記部門申請辦理轉讓、登記手續。受讓方以共用宗地形式取得土地使用權，不再單獨分割土地使用權。
4.受讓人取得不動產權后擬再次轉讓的，按上述有關要求辦理。
五、研發用地歷史遺留項目處理
(一)項目應具備的條件
1.依據1990年《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ 137-90)，用地性質為原研發用地(C6類)的；
2.項目所在地區政府確認屬于政府及政府平臺以聯建方式建設的。
(二)辦理程序
1.規劃部門依據新《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB 50137-2011)，將項目土地用途確認為商業商務用地。按原規劃條件或者許可建筑現狀核定規劃指標，函告申請單位，并抄告所在地區政府。
2.區政府根據項目持有人申請，研究確定處置方案，形成意見后報市政府批準。
3.國土部門根據調整后的用地性質、建筑用途、規劃指標等，核定地價、補收出讓金及有關規費、與建設單位簽訂國有建設用地使用權變更合同、辦理不動產變更登記。
4.建設單位持變更后的產權證書等材料，向房管部門、國土部門申請辦理房屋分割交易、確權登記手續。
5.使用單位在后續使用過程中，應考慮原設計結構及承載能力等建筑安全要求，滿足消防安全及環保要求，相關部門按照各自職責加強監管。
六、現狀收回購后重新招拍掛項目的辦理
對于未充分開發形成的低效用地、僵尸項目、爛尾項目以及單個工業項目改變為商業用途等情況，擬現狀收回購后重新招拍掛的，按以下程序辦理：
(一)區政府根據企業申請或根據轄區實際情況，拿出宗地整體或部分再開發的初步方案，明確現有建筑物擬保留使用的具體計劃。
(二)區政府就該宗地的容積率等規劃指標及現狀建筑物是否保留向規劃部門函詢規劃意見。規劃部門以復函形式重新確認宗地用途、邊界、容積率等規劃指標，并就是否同意宗地內建筑物予以保留提出意見。
(三)國土部門根據企業申請或區政府書面意見，對宗地進行整體或部分現狀收購并向規劃部門函詢規劃條件后，按照國有建設用地使用權招拍掛出讓的程序組織重新出讓。
七、原工業綜合用地前后政策銜接
已供工業綜合用地，按照《關于進一步加強工業綜合用地審批與監管工作的通知》要求，加強后期監管。
已經市政府批準但尚未實施供地或按照規劃意見分期供地的項目，由區政府提出具體意見，要求按工業綜合用地繼續供地的，仍按工業綜合用地政策辦理，加強后期監管；不再要求按工業綜合用地政策辦理的，按現行規劃確定的用途依法辦理。
本文件發布前未經市政府批準的工業綜合用地項目，一律不再按工業綜合用地政策辦理。
八、加強組織領導和聯合監管
(一)市政府成立由市發改委、市經濟和信息化委、市國土資源局、市規劃局、市城鄉建設委、市住房保障管理局、市環保局、市公安消防支隊等部門組成的支持實體經濟發展專項工作小組，負責實體經濟項目建設工作的協調推進和監督管理。各成員單位要加強協調聯動，在辦理工業廠房分割轉讓等相關業務時，既要精簡辦事環節，推進并聯審批，讓企業少跑腿甚至不跑腿，又要對項目嚴格把關，嚴禁將工業項目改變為居住、商業用途分割轉讓。
(二)各區政府是本轄區內推進工業廠房分割轉讓、再開發利用的主體，既要結合本轄區產業規劃、發展現狀、企業用地需求等情況，對擬分割轉讓、再開發利用的項目通盤考慮，統籌推進，又要認真分析每個項目生產、投資情況及發展前景，制定具體實施方案，促進實體經濟項目持續穩定健康發展，防止利用工業用地炒地炒房投機行為。
(三)工業(科研)項目分割轉讓后，所在區政府及相關部門要按照屬地管理的原則加強監管，監督企業是否按照約定用途使用建筑物、是否達到約定的投資強度和畝產稅收等條件。對于改變用途的，依法嚴肅查處，限期整改到位；對于未達到約定投資和生產要求的，依法追究企業違約責任。
九、其他
（一)高新區范圍內的相關項目，可由管委會在權限范圍內自行組織辦理。
(二)各縣實體經濟項目用地管理可以參照本實施細則執行。
